違法建築とは

2021/06/30 ブログ

 

 

 

 

 

こんにちわ!

株式会社HIMAWARIです🌻

 

 

 

今回は「違法建築」について

お話していきたいと思います!

 

 

 

違法建築とは、その名前通り

建築基準法や条例に違反して建てられた

建築物の事で

「違反建築物」ともいわれています。

 

建物を建築する際には

建築確認を取得しますが、そのあと

勝手に増改装や用途変更を行ったことにより

最終的に違反となるケースもあります。

 

実際に多い事例として

建ぺい率容積率のオーバーがあります。

 

違法建築でも売買はできますが

行政による是正指導に従わなければならない

場合もあり、建て替え時に制限があります。

 

また、物件を買う際のローンが

出づらくなる、売買する際に再建築不可な場合は

不動産広告に「再建築不可」等の表示を

しなければいけないなど

様々なペナルティを受けることになります。

 

 

違法建築事例として一番多いといわれているのが

先ほどお話にも出てきた

「建ぺい率、容積率オーバー」です。

(※建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合のことで

容積率は敷地面積に対する建築延べ面積のことです)

 

 

新築時は建ぺい率、容積率共に

規定の範囲内であったが無許可、または

許可内容と異なる増改築を繰り返した結果

規定をオーバーしてしまったというケースです。

 

 

確認申請時に倉庫として申請したが

倉庫の高さに余裕があったのでそのスペースに

ワンフロア増築してしまったというケースが

当てはまります。

 

 

確認申請を取らずに上記のようなことを

繰り返すと、将来建物が老朽化した際に

建物をすべて取り壊さないと

新たに増築できない状況に陥る可能性があるので

注意が必要です。

 

 

 

 

2つ目の事例としては

「確認申請の内容と異なった建物を建築する

という事例です。

 

確認申請時に提出した図面と

実際に建築した建物の構造や仕様が

違っている場合、違法建築となってしまいます。

 

例えば、庇が当初は敷地内に収まる予定で

あったが、隣地との境界線を誤認してしまった

ことによって、隣地の境界を越えて

庇を建築してしまったケースや

確認申請時には避難スペースとして設けた土地に

駐輪場を建設してしまうなどの

ケースが挙げられます。

 

 


 

3つ目の事例としては

「許可を受けた用途と違う用途で使用する」

という事例です。

 

 

例えば確認申請時には

1Fを店舗用フロアとして申請して

使用していたが、店舗の業績が不調となり

賃貸居住用スペースとして他人に貸し出ししている

場合なども違反の対象になります。

 

 

 

違法建築に似ているもので

「既存不適格」という言葉があります。

違法建築とは内容は異なり

建築時に合法的な建物が、そのあとの法令の

改正などにより結果的に違法建築の状態に

なってしまったことをいいます。

 

 

既存不適格の例として

昭和56年6月1日から新耐震基準が

適用されたため、それ以前に建築された

建物のうち新耐震基準を満たさないものは

既存不適格となりました。

 

現在でも住宅のうち耐震性を満たさない建物は

住宅全体の約13%、約700万戸あると

されています。

 

 

既存不適格の建物は、居住や使用をしても

特に問題はありません。

ただし、増改築や建て替えの際には

法令に適合させなければなりません。

 

 

 

違法建築の話戻りますが、そもそもなぜ

違法建築が生まれてしまうのでしょうか。

 

大きな要因としては、

完了検査の未実施や増建築などです。

 

 

建物を建築する際には、事前に「建築確認」

の許可を得てから着工します。

 

建築確認とは、建物の計画概念を

自治体や指定確認検査機関に提出し、

その内容が法的に問題ないか

チェックしてもらうことです。

 

計画概念が建築基準に適合していれば

「確認済証」が交付され、建築工事を

開始することができます。

 

それに対して完了検査とは

建物の完成時に、その建物が建築確認申請の通りに

建築されているかを自治体やして指定確認検査機関が

検査をすることです。

完了検査の結果、問題がなければ「検査済証」

が交付されます。

 

以前は完了検査を受ける割合が低く

建築確認申請時に提出した図面とは

異なる施工をしてもほとんど発覚する可能性が

なかったため、違法建築の要因となっていました。

 

ですが国の指導や指定確認検査機関への

業務移管などにより

完了検査を受ける割合が高くなり

2015年には約90%となりました。

 

完了検査を受けると

工事後に第三者のチェックがはいるため

建築確認の内容と異なる施工を

することができなくなり、結果的に

違法建築は減少しました。

 

なので、違法建築物の多くは

完了検査をうけていない古い建物といえます。

 

 

 

次に増建築によって違法になる場合です。

新築時には法律に適合していても

そのあとに改築をすることによって

違法建築になるケースがあります。

 

例えば、建ぺい率ぎりぎりの建築面積で

新築をした場合、そのあとに増築すると

建ぺい率オーバーになってしまいます。

 

増築面積が10㎡未満の場合は

建築確認が不要ということもあり

多くの場合、増築する人も増築を気軽に

考えているため、違法建築になるという

認識がありません。

 

 

 

違法建築の住宅で困ることは

「違法建築を買いたい人は少ない事」

「買い手がローンを借りられないこと」

「売却できても売却価格は低くなること」

などがあげられます。

 

 

!意外にもとても身近に存在するので

注意が必要です。